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不動產房屋買賣常識

不動產交易安全 資料來源:行政院消費者保護委員會


不動產交易因涉及多種法律,所牽涉事務非常繁雜,非一般人所能普遍瞭解,且攸關個人財產權益影響甚大。茲為保障不動產交易安全,確保消費權益,特提示消費者於進行買賣時應注意之下列事項:

(
)不動產買賣基本原則
1.
現場履勘
不動產買賣,無論是土地或房屋,甚至預售屋,皆應赴實地勘查,對標的物範圍及各種 情況要詳細詢問清楚。必要時更應向鄰近人士查詢,以發現真實情況。
2.
瞭解出售原因
除建設公司推出之預售屋或成屋外,一般成屋出售原因,應詢問清楚,以避免買到凶宅 等令自己不舒服之宅第。除向屋主詢問外,亦可從旁打聽,以瞭解真相。
3.
勿貪小便宜
不動產交易是一輩子的事,勿因小利而後悔一輩子。寧可以一般正常價格買一間理想的 房子,不要貪小便宜,以避免吃虧上當而後悔。
4.
勿倉促下決定
切勿受仲介或銷售人員鼓動即倉促下定,事後要再挽回就困難了,一定要深思熟慮,縱 使因而失去交易機會,亦不見得損失,更不要在壓力下作決定。
5.
慎選不動產服務人員
不動產交易過程牽涉之法令甚多,如果自己沒時間深入了解,最好委託專業人員提供服 務,選擇優良的仲介公司、經紀人員、估價公司或土地登記專業代理人,可使你的權益 獲得確保。

(
)購買預售屋應注意事項
1.
有否請領建造執照
建築物的興建,必須要領有建造執照,才可以向建築管理機關申請開工,完成時才可以申報完工,經檢驗合格才可以領取使用執照,而後才能申請接通水、電,並據以辦理建築物保存登記,並申請建築改良物所有權狀。
2.
防止拿不到土地產權建築公司蓋房子,有時是自地自建,有時是和地主合建。

如果建設公司是和地主合建,購屋者最好和地主簽立土地買賣契約及與建設公司簽立房屋買賣契約,以免日後建設公司和地主一旦發生合建糾紛時,拿不到土地產權,不可不慎。
3.
瞭解稅費的負擔
房屋買賣契約書中應載明各種稅費由誰負擔,買賣房屋所應負擔的稅費包括土地增值稅、契稅、公(監)證費、地價稅、房屋稅、印花稅、水電瓦斯接戶費、產權登記費及代書費等,除依法令規定(如契稅應由購屋者繳納及土地增值稅由出售人繳納)外,其餘稅費由誰負擔,應在契約中明訂,以免日後發生糾紛。
4.
房屋買賣應標示清楚
買賣契約中應註明土地坐落地段、地號、建築基地面積與持分比例或坪數,註明房屋是那一棟那一層,並影印賣方建造執照之配置圖、平面圖附於契約中,較為明確清楚。
5.
瞭解房屋面積坪數及單價
建設公司所計算房屋坪數,通常包括室內、陽台及公共設施面積,在預購買房屋時應考慮公共設施及陽台所佔坪數的比例。有些建設公司只列私有面積及公共設施面積,而所謂私有面積則包括室內、陽台及該層電梯間、樓梯間及走廊等分擔面積在內,公共設施面積包括地下室及屋頂突出物之公共面積的分擔,所以事實上,私有面積並不等於自用面積,購屋者應予注意,否則自以為單價便宜,但是扣除公用面積外,其單價則相當高。另行政院公平交易委員會前於八十四年十一月二十九日第二一六次委員會議決議:契約書中應說明公共設施所含項目、公共設施分攤的計算方式及各戶持分總表應明確列示等事項,並自八十五年二月一日起,業者如未依前開決議執行,即認定違反公平交易法第二十四條規定。
6.
注意房屋室內的格局
室內的隔間與平面配置會影響生活起居是否舒適與方便,房間的通風與採光是否良好,也都是購屋者應注意的地方。
7.
瞭解付款辦法及貸款額度
許多建設公司為了促銷,常會以動人的廣告來吸引人們購屋,但是付款辦法是否合適,貸款額度多少,購屋者應充分瞭解。
8.
建材及設備
許多建設公司銷售房屋時,常印有精美說明書,其中說明地坪、門窗、衛浴、廚房、水電等建材,購屋者應注意契約中是否有註明建材規格、廠牌、等級等事項,以防止賣方以劣質品充數,而在交屋時發生糾紛。
9.
注意開工日期、完工期限及交屋日期
購屋者最關心的是交屋日期,簽約時應詳細註明開工日期,以及完工期限與交屋日期,以保障自身的權益。
10.
完工後之管理維護
有些社區完工後建設公司會輔導成立住戶委員會,並按月繳納一定金額之管理費用,購屋者應事先瞭解並配合,以維持社區整潔。
11.
違約事項
購買預售屋,從簽約到實際交屋約需經一至三年的時間,因此於簽定契約時,有關違約條款內容應詳加注意,以免日後發現房屋有瑕疵或重大問題時,如欲解 約卻因違約條款,而可能造成鉅大損失。
 

 

()購買成屋應注意事項
1.
售價是否公平合理
中古成屋由於是零星交易,其價格的行情較不容易決定,因此,買賣雙方應先參考附近成屋之成交案例,以衡量價格是否公平合理。
目前成屋透過仲介代銷的方式,非常盛行,少數不肖業者在受理房屋出售時,常提高售價,哄抬市場行情,甚或欺騙購屋者,因此,謹慎選擇信用可靠之仲介公司購買房屋是頗為重要的。而為使消費者能清楚分辨提供仲介服務之行為主體,前經行政院公平交易交易委員會八十四年九月六日第二四次委員會議決議:加盟店之仲介公司應於廣告、市招及名片上加註「加盟店」字樣,作為消費者選擇仲介公司時的參考。
2.
產權是否清楚
在付出訂金前,應先到地政機關申請土地、建物(房屋)登記簿謄本,查閱所有權人、面積(坪數)、有無設定抵押、或被查封等情事,並到工務機關查閱都市計畫圖,看看是否座落在公園、道路或其他公共設施用地內。
3.
面積之正確性
一般房屋產權登記時,除主建築物面積外,尚有附屬建物及共用部分如:陽台、平台、公共設施或屋頂突出物等。賣方或仲介業代銷時,常虛灌坪數,使每坪單價顯得很便宜,買方在給付定金之前,應詳看所有權狀,計算其確實面積,以免簽約後發生糾紛。
4.
房屋是否有缺失
看房子時要冷靜,並注意看牆壁有無漏水的痕跡?附近環境如何?有無公害?決定購買時,最好有一段緩衝時間,多看幾次並做多方面比較,免得貿然付出訂金後才發現房子缺失,或不合自己的需要,而受損失。
5.
簽約
訂約時要與所有權人簽訂,如由代理人代簽,要注意是否有授權書,對於房屋的坪數、價格,以及內部現狀設備等都要書寫清楚。
6.
稅費問題
訂定契約時,對於契稅、土地增值稅、房屋稅、地價稅、水電瓦斯費及代書費等,應明確註明由買方或賣方繳納,以免日後造成紛爭。
7.
付款方式
付款方式亦應在契約中訂明。一般都分成四段付款:簽約時付一部分價款。出賣人備齊辦理移轉登記所需之文件,並就有關書表證件交給雙方所指定之代書或律師時,再交付一部分價款。繳清一切稅費及增值稅後付一部分價款。辦妥移轉登記,買受人領得所有權狀,並點交清楚後,再交尾款。
8.
定型化契約
委託仲介公司代售時,由於一般仲介司所預擬之委託銷售契約書,尚有部分條文不甚公平,可要求仲介公司參考內政部於八十六年六月十四日頒布的「房地產委託銷售契約書範本」(內政部八十七年八月十九日函修訂);另買賣契約書內容 是買賣雙方主張權利義務的根據,經雙方同意簽立後即生法律效力。

 

 

(四)購買法拍屋應注意事項
1.事先充分瞭解投標條件
(1)了解法院拍賣公告內容
無論自己投標或委託他人代標,均應完全知悉法院之公告內容:例如查明標的物內容、查明使用分區、有無車位、如有違章建築或加建部分是否併付拍賣、夾層是否合法、拍賣後有無點交、買賣資格或條件。
(2)應查看現場
投標前,宜依據投標公告內容,親赴標的物現場查明土地坐落、房屋構造及型式、層別或層數、面積或其他使用情形。應特別注意:了解是否可以由法院帶領應買人察看拍賣物、查明該屋含氯量是否過高、是否為輻射屋、有無鄰避設施、有無專業管理問題、規約內容、打聽曾否發生兇殺或自殺致死之情形、打聽地理條件。
2.委託代標注意事項
(1)請專業代標之業者出示不動產經紀人證書
專業代標業者,應受不動產經紀業管理條例規範,消費者委託代標時,業者如有不實廣告,消費者得依消費者保護法、公平交易法行使權利。
(2)代標業者不得賺取差價或其他報酬
代標業者如有賺取差價或其他報酬時,消費者得依不動產經紀業管理條例第19條規定向業者主張「應於加計利息後加倍返還支付」。並得向直轄市政府地政處或縣市政府地政局檢舉依同條例第29條規定處罰。
(3)請代標業者提供最近3個月成交行情。

 

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